Ольга Петрова приобрела земельный участок на аукционе и заключила с местной администрацией договор аренды сроком на 20 лет под ИЖС. Условия соглашения запрещают арендатору передавать права и обязанности третьему лицу, но тем не менее Петрова переуступила Павлу Клочко права по договору за 300 000 руб. После этого администрация потребовала признать ничтожным договор цессии и убрать запись об этом из ЕГРН (дело № 2-35/2025).

Увельский районный суд Челябинской области в иске отказал и отметил, что запрет в договоре противоречит ст. 22 Земельного кодекса, соответственно, ответчик имеет право на переуступку.

Истец подал апелляцию в Челябинский областной суд и добился признания договора цессии недействительным. После этого в ЕГРН восстановили запись о том, что землю арендует Петрова, а информацию о переуступке из реестра убрали.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил это решение без изменений, поэтому Петрова подала жалобу в Верховный суд (дело № 48-КГ26-10-К7). ВС встал на сторону заявителя и указал, что договор не может ограничить арендатора в передаче права и обязанности третьему лицу, только если это не вытекает из закона. Такой запрет противоречит п. 2 ст. 615 ГК, по которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и переуступать договор.

Более того, согласно п. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка в государственной или муниципальной собственности более чем на пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора переуступать договор. А в п. 18 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24.03.2005 № 11 сказано, что в таких случаях необязательно получать согласие собственника для передачи прав и обязанностей по договору — достаточно просто его уведомить.

Еще ВС уточнил, что договор цессии аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно признать ничтожным, только если он заключен на аукционе. В деле же рассматривается аренда под ИЖС, который можно заключить и иными способами.

В итоге ВС отменил предыдущие акты и оставил в силе решение Увельского районного суда Челябинской области.