История спора

Индивидуальный предприниматель Олег Толкушкин с 2012 года владеет одноэтажным гаражом площадью 894,8 м² в поселке Радужном Коломенского района Московской области. Объект используется в качестве пункта технического осмотра автотранспортных средств.

В июне 2021 года предприниматель обратился в администрацию городского округа Коломна с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка площадью 1473 м². После получения отказа от администрации предприниматель оспорил решение в Коломенском городском суде. В декабре 2021 года суд встал на сторону предпринимателя и обязал администрацию согласовать предоставление участка. Во исполнение судебного решения администрация в сентябре 2022 года издала постановление о предварительном согласовании. Но, когда в октябре 2022 года предприниматель обратился с заявлением о предоставлении участка в собственность без проведения торгов, последовал новый отказ.

После этого Толкушкин снова обратился в суд — на этот раз в арбитражный, — чтобы снова оспорить решение администрации (дело № А41-47699/2023).

Что решили суды

Суды трех инстанций отказали предпринимателю. Они указали на непропорциональность площади запрашиваемого земельного участка размеру объекта недвижимости. Суды также отметили, что в решении Коломенского городского суда от 14 декабря 2021 года не была установлена конкретная площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта.

Значимым аргументом стало то, что предприниматель не заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения необходимой площади участка. Кроме того, суды сочли, что установленный вид разрешенного использования земельного участка «Размещение автомобильных дорог» не соответствует его фактическому использованию в качестве пункта технического осмотра.

В последовавшей за отказом жалобе в Верховный суд Толкушкин указал: исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земли без торгов содержится в ст. 39.16 ЗК. В норме не сказано, что отказать могут из-за несоразмерности площади участка и размещенных на нем объектов.

Что решил Верховный суд

Экономколлегия не согласилась с позицией нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение. 

ВС указал на преюдициальное значение предварительного согласования. По мнению коллегии, администрация, определив на этапе согласования площадь участка и вид его разрешенного использования, проверила эти характеристики на соответствие действующему законодательству. Следовательно, повторное оспаривание параметров на этапе предоставления участка недопустимо.

Важным аспектом определения стал анализ правового режима территории. Верховный суд установил, что участок находится в зоне транспортной инфраструктуры, где правила землепользования и застройки допускают в качестве основных видов использования хранение автотранспорта, размещение объектов дорожного сервиса и ремонта автомобилей. Следовательно, использование участка под пункт технического осмотра соответствует разрешенным видам использования.

Отдельное внимание ВС уделил правам собственника. Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК, собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка. При этом он не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования объекта и может осуществлять этот выбор без дополнительных разрешений, если использование соответствует градостроительному регламенту.

В завершение «тройка» экономколлегии напомнила о процедуре предоставления участка, регламентированной ст. 39.14 ЗК. После выполнения требований о постановке участка на кадастровый учет уполномоченный орган обязан принять решение о его предоставлении, руководствуясь исчерпывающим перечнем оснований для отказа, установленным ст. 39.16 ЗК. Также судьи напомнили о необходимости учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

С учетом этих разъяснений спор вернули на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. Заседание назначено на 18 февраля.